事實上，孫宏斌所說的產能過剩，在全國大部分城市都存在。不斷有媒體報道，某市乃至某省的住宅新竣工面積，遠遠超過了當地的實際需求。即使是被認為供需均衡的上海和廣州，也有部分區(qū)域或多或少地存在著供大于求的問題。
首當其沖的就是高端豪宅市場。記者早在2010年、2011年就曾報道過上海等高端住宅市場存在供應量遠遠大于需求量的現象。而在過去的兩年間，當初大量開發(fā)的豪宅產品迅速上市，卻很難銷售，已經成為令各家企業(yè)管理層非常頭疼的問題。當昔日開發(fā)商眼中的明星產品，變?yōu)槿缃竦摹捌狈慷舅帯?，豪宅市場首先發(fā)起降價潮，幾乎成為必然……
“如果上海出現樓盤降價，松江也許不是最先降價的板塊，但一定是必降價的板塊。”克而瑞研究總監(jiān)薛建雄如此定義上海松江的房地產市場。
記者調查發(fā)現，與杭州蕭山十分相似的是，松江是整個上海尤其是別墅供應量最集中的區(qū)域。薛建雄說，包括松江在內的上海西區(qū)總價為在400萬~2000萬元的別墅或大平層公寓大概有五、六萬套，其中只有兩、三萬套賣給了消費者。剩余的房子因為沒有足夠的市場需求，一直沒有得到消化。在這樣的大背景下，那些前期沒有詳細了解市場需求，開發(fā)適銷對路產品的開發(fā)商極易面臨降價的壓力。在這些開發(fā)商中，甚至包括華潤、招商、金地等龍頭企業(yè)。
連續(xù)計提存貨跌價準備
“佘山瓏原二期18800元/平方米起”，這是搜房網公布的佘山瓏原二期的最新價格。
如果知道上述項目拿地時的價格，也許會為開發(fā)商定出如此低的價格大吃一驚。
2010年2月，上海國土局正式出讓松江區(qū)廣富林2-4號地塊,最終由招商地產獲得,價格17.16億元,樓板價16378元,溢價率191%。佘山瓏原二期正是在這一地塊開發(fā)的別墅樓盤。
記者4月23日致電佘山瓏原售樓處，銷售人員表示，近期正值招商地產30周年慶，因而推出打折優(yōu)惠的活動。以總價500萬元的一套別墅為例，幾周前達到售價的最低點，僅售388萬元，目前的價格已經回彈到398萬元。該售樓員還表示，佘山瓏原的其他別墅產品如能繳納一定的意向金，都有議價的空間。
對于別墅打折的情況，招商地產董秘劉寧在電話中表示，“這些具體的措施，我不清楚”。
招商地產2013年報顯示，在這一項目上，招商地產“一敗再敗”。在一期項目已經現房銷售的情況下，開發(fā)上述項目的項目公司在去年繼續(xù)虧損，虧損額910萬元。而在2012年已經計提超過2億元存貨跌價準備之后，去年底，公司方面又追加計提了100多萬元的存貨跌價準備，并有2279萬元的存貨跌價準備已經直接轉為減值損失。
去化率低，無疑是導致這一項目連續(xù)計提存貨跌價準備的重要原因。在瓏原一期成交均價只有26000多元/平方米的情況下，拿到預售證接近3年，僅銷售了不到1/3的房源。
在一期銷售不佳的情況下，瓏原又規(guī)劃了面積比一期小80平方米的二期疊加別墅，試圖以總價低的優(yōu)勢獲取快速銷售。但在成交均價較一期便宜3000元/平方米的情況下，經過逾半年的銷售也只賣掉了全部房源的不到1/3。
根據劉寧的介紹，招商地產今年要求各個項目都有很好的去化率。在這樣的背景下，降價顯然是實現快速去化的一個捷徑。
誘因：定位失誤+產能過剩
薛建雄告訴記者，瓏原一期和二期都存在一個問題——營銷定位。一期的產品總價過高，開盤時樓盤單價一度超過700萬元，而在市場供應充分的情況下，這樣的總價缺乏競爭力。
和一期的情況相似，二期疊加別墅推出時，搜房網上瓏原對外報價曾經達478萬元。但上述價格仍然沒有足夠的競爭力，所以導致瓏原二期的銷售也很緩慢。上海網上房地產的數據顯示，瓏原二期絕大部分的已售房源是在去年11月和12月賣掉的。從今年2月到4月，每個月的成交備案套數只有1套。而同一板塊的九龍倉蘭宮去年7月開始銷售，半年就賣出了超過七成疊加別墅房源。
原因是，雖然蘭宮成交均價每平方米較瓏原高約5000元，但由于其疊加別墅僅為90平方米出頭，總價控制在250萬元左右，因此吸引了很大一批購房者。
薛建雄認為，瓏原兩期開盤銷售都不佳，除了入市時點沒有把握好，也與公司的項目定位失誤有關。
他表示，目前上海西部供應最多的就是總價400萬元~2000萬元的別墅。這一價位的別墅不僅供應量多，相互間區(qū)別也很小，因此市場競爭十分激烈。此外，目前松江的生活配套仍然較市區(qū)有很大差距，一定程度上導致項目銷售壓力較大。
在競爭極為慘烈的情況下，一旦沒有定位好客戶需求，必然面臨銷售遇阻的壓力。
招商地產在瓏原項目上的營銷失誤，甚至表現在拿地階段。當時，松江已有一大批的別墅項目開發(fā)，正在形成潛在的供應力，其中不乏容積率在0.2以下的純獨棟別墅項目。但招商地產卻誤判形勢，以為容積率1.0左右的聯排別墅在這一區(qū)域也能有很好的市場。于是以當時較高的價格拿下了廣富林地塊。但是，沒有想到類似的別墅產品在此后大量供應入市，對瓏原的營銷形成了威脅。
在這樣的背景下，瓏原只能面臨兩個結局，要么降價銷售，要么延長開發(fā)周期。對此，劉寧表示，招商會用后一個方案，相信整個項目最終還是能贏利的。
不僅是佘山瓏原，同一區(qū)域的華潤佘山九里也面臨著類似的問題。這一項目的大平層產品，單套售價接近2000萬元。由于總價過高，去化非常差，2011年4月至今，只賣出了1/6的房源。金地天境也是同類問題，在過去三年時間里，這一項目已累計推出了14萬平方米，但只賣出了3萬多平方米。
此前，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌已經提出了住宅開發(fā)產能過剩的問題。他當時認為，房地產產能過剩問題主要存在于二三線城市。但是，從佘山瓏原、金地天境等項目的現象可以看出，產能過剩也同樣存在于上海市郊的高端樓盤。
