對(duì)于多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目而言，2014年1~5月也備受煎熬，雅居樂]、碧桂園、恒大和世茂房地產(chǎn)等以旅游地產(chǎn)為主的開發(fā)企業(yè)在經(jīng)歷了2013年高速增長(zhǎng)后，2014年普遍遭遇增長(zhǎng)瓶頸，部分開發(fā)企業(yè)或難完成全年銷售任務(wù)。
對(duì)于2014年以來(lái)旅游地產(chǎn)行業(yè)遭遇的量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象，克而瑞旅游地產(chǎn)總經(jīng)理胡曉鶯認(rèn)為，一方面與房地產(chǎn)整體市場(chǎng)不景氣和銀根收緊有關(guān)，一方面是部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，本身去化速度較慢造成的。
地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格普跌
6月上旬，部分上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了5月份業(yè)績(jī)公告，記者查詢恒大、碧桂園、雅居樂和世茂集團(tuán)等側(cè)重旅游地產(chǎn)企業(yè)的公告發(fā)現(xiàn)，在巨大庫(kù)存壓力之下，1~5月銷售單價(jià)較2013年均出現(xiàn)較大幅度下跌，且5月份價(jià)格仍在持續(xù)下跌；部分企業(yè)成交量亦有一定程度下滑。
2013年銷售黑馬碧桂園5月份合約銷售面積為132萬(wàn)平方米，較1~5月平均月銷售量151.76萬(wàn)平方米減少近20萬(wàn)平方米；平均售價(jià)為6303元/平方米，較1~5月平均售價(jià)6506元/平方米下跌203元/平方米，較2013年平均售價(jià)6654元/平方米下跌351元/平方米。
在去化方面，按2013年銷售面積計(jì)算，其去化周期為4.7年，如果再加上2014年前5個(gè)月內(nèi)新增可銷售面積，其庫(kù)存壓力不可小覷。
恒大面臨同樣境遇，5月份恒大銷售面積為186.6萬(wàn)平方米，較2013年月均銷售面積124.72萬(wàn)平方米和2014年前5個(gè)月平均銷售面積164.52萬(wàn)平方米有所上升，但價(jià)格方面卻出現(xiàn)大幅下滑，其5月份均價(jià)為6333元/平方米，較2013年全年均價(jià)下跌408元/平方米，較2014年前5個(gè)月均價(jià)下跌500元/平方米。
記者梳理恒大年報(bào)發(fā)現(xiàn)，其僅對(duì)外公布可售項(xiàng)目為223個(gè)，并未透露具體銷售面積。但粗略統(tǒng)計(jì)，2013年全年恒大開工、在建和竣工項(xiàng)目共計(jì)7874萬(wàn)平方米，全年銷售面積為1489.4萬(wàn)平方米。另外，恒大新增用地總建筑面積為11550萬(wàn)平方米，其中在建項(xiàng)目面積為2685萬(wàn)平方米，庫(kù)存壓力不容樂觀。
而世茂房地產(chǎn)5月份項(xiàng)目?jī)r(jià)格較2013年大幅下跌，每平方米單價(jià)下跌1098元。雖然銷售面積有所增加，但其前5個(gè)月銷售額只有240.04億元，與全年800億元目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，德意志銀行甚至為此給出“賣出”評(píng)級(jí)。
單價(jià)下跌幅度最大的是在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年的雅居樂。雅居樂5月份銷售面積為35萬(wàn)平方米，較前5個(gè)月的31.2萬(wàn)平方米和2013年的29萬(wàn)平方米有較大上升幅度，但這一成交量是建立在犧牲利潤(rùn)的基礎(chǔ)之上。
另?yè)?jù)記者梳理發(fā)現(xiàn)，雅居樂項(xiàng)目5月份價(jià)格為9291元/平方米，1~5月均價(jià)為10553元/平方米，2013年均價(jià)為11577元/平方米。也就是說(shuō)5月份價(jià)格較前5個(gè)月均價(jià)下跌1262元/平方米，較2013年均價(jià)下跌了2286元/平方米。
胡曉鶯告訴記者，由于恒大、碧桂園和世茂集團(tuán)等旗下旅游地產(chǎn)項(xiàng)目偏重地產(chǎn)，在成交量和銷售額等方面處于目前行業(yè)最好水平，其他主要從事旅游地產(chǎn)的企業(yè)，則普遍存在高庫(kù)存和降價(jià)壓力。
旅游城市的膠著
除了旅游地產(chǎn)企業(yè)面臨去庫(kù)存壓力，一些旅游城市亦相當(dāng)膠著。
記者在北戴河區(qū)域?qū)嵉亓私獾?，?dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)項(xiàng)目已出現(xiàn)較大范圍停工、滯銷。在過(guò)高庫(kù)存背景下，地方政府和開發(fā)企業(yè)均面臨極大壓力，東戴河形同空城，部分項(xiàng)目降價(jià)幅度超過(guò)2000元/平方米；北戴河新區(qū)建設(shè)也基本陷入停滯。
北京某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，在國(guó)際和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣雙重影響下，整個(gè)房地產(chǎn)包括旅游地產(chǎn)面臨極大壓力，該公司北戴河區(qū)域的項(xiàng)目銷售狀況與往年相比下滑幅度較為嚴(yán)重。“最好的時(shí)候，一個(gè)月賣出過(guò)500多套，去年端午假期一天也能賣出36套，今年端午當(dāng)天只賣出3套?！?
在山東海陽(yáng)，其綿延的海灘背后是數(shù)不清的各式樓盤，絕大多數(shù)都是以海陽(yáng)“萬(wàn)米海灘”為依托而興起的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。為了銷售項(xiàng)目，2014青島春季房展時(shí)，很多海陽(yáng)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目趁勢(shì)到青島營(yíng)銷。東方夏威夷打出“首付只需7萬(wàn)元”的宣傳，有的海陽(yáng)旅游地產(chǎn)樓盤甚至用“首付1萬(wàn)元”和“0首付”來(lái)吸引購(gòu)房者。其中，海陽(yáng)黃?；▓@除了在宣傳單頁(yè)上注明“5年返25%”以外，在青島春季房展展位的醒目位置還印有“0首付”購(gòu)房的宣傳語(yǔ)。庫(kù)存壓力可見一斑。
另?yè)?jù)時(shí)代周報(bào)報(bào)道，遼寧營(yíng)口的海景房——營(yíng)口中南世紀(jì)城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，從2011年銷售以來(lái)，盡管采取了以利潤(rùn)換銷量的低價(jià)戰(zhàn)略，但截至2013年底，其銷售面積只有規(guī)劃建筑面積的1/5。其他旅游項(xiàng)目與中南世紀(jì)城遭遇相似。
克而瑞機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年第一季度全國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地面積為892.91萬(wàn)平方米，全國(guó)六大重點(diǎn)區(qū)域共有43個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開盤。
胡曉鶯表示，從區(qū)域上來(lái)看，海南和以云南為首的西南地區(qū)發(fā)展最為成熟，處于領(lǐng)先地位；兩廣和閩東南次之，已經(jīng)開始兼顧旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)等方面；環(huán)渤海地區(qū)口碑和服務(wù)相對(duì)較差，面臨極大的庫(kù)存壓力，正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛期。
“實(shí)際上，目前旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀并非完全因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境和銀根緊縮，開發(fā)商盲目開發(fā)及城市急于發(fā)展也是罪魁禍?zhǔn)?。?009年旅游地產(chǎn)興起以來(lái)，全國(guó)大部分旅游資源幾乎被悉數(shù)開發(fā)，過(guò)度開發(fā)不僅嚴(yán)重超出人們需求，造成供大于求，也造成旅游地產(chǎn)大面積空置。”胡曉鶯表示。
寄望于三季度
對(duì)于何時(shí)轉(zhuǎn)機(jī)，部分業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，整個(gè)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能在第三季度出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。
“旅游地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季在秋季，也就是9月份以后，隨著市場(chǎng)的回暖，第三季度市場(chǎng)會(huì)有所好轉(zhuǎn)?！焙鷷扎L告訴記者，但如果市場(chǎng)狀況進(jìn)一步惡化，銀行繼續(xù)停止放貸，可能會(huì)有大量中小房企倒閉。
遼寧某地一位開發(fā)商也認(rèn)為第三季度狀況會(huì)有所好轉(zhuǎn)。“對(duì)于一些資源較好的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，潛在購(gòu)買力還是很強(qiáng)的。一些環(huán)境和空氣質(zhì)量較好、資源獨(dú)特的旅游目的地，對(duì)于有消費(fèi)實(shí)力的群體還是有誘惑力的。”
上述北京開發(fā)商也認(rèn)為9月份以后旅游地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)有好轉(zhuǎn)?！笆袌?chǎng)每隔一段時(shí)間就會(huì)出現(xiàn)一次波動(dòng)，重要的是要平安地度過(guò)這個(gè)節(jié)點(diǎn)。”該人士還表示，為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前困難，其公司項(xiàng)目所在地的開發(fā)商已經(jīng)成立了一個(gè)互助組織，“設(shè)立了一個(gè)基金，哪家開發(fā)有困難，從基金中拿出一部分助其度過(guò)難關(guān)?！?
