英國地產(chǎn)：回暖在即

BRITISH PROPERTY: GET WARM AGAIN SOON AFTER A COLD SPELL

文/Linda

The room rate in London began to get in a fever and had kept the high level for about ten years, the seething scene, become mild until the subprime crisis exploded. At present, the British property get warm again soon after a cold spell, thus investing in the British property is a considerable way of investment.

英國諺語: “一個人的房子，一個人的城堡?！?這諺語的意思是‘一個人的家就是他的城堡’，可見英國人對房產(chǎn)的重視程度。雖然近年抵英華人越來越多，但英國的房產(chǎn)投資在剛開始時并沒有倍受關(guān)注。 自九十年代中期開始，倫敦的房價開始“發(fā)燒”并且持續(xù)了10年多，房價門檻也變得越來越高。房價帶動租金連續(xù)不斷地上漲，這一火熱的場面，直到次貸危機爆發(fā)，才有所平緩。目前，英國地產(chǎn)回暖在即，在英投資地產(chǎn)，不失為可以考慮的投資手段之一。有必要指出的是，海外華人到英國投資，倫敦必是首選之一。 倫敦作為美國和歐洲等西方社會的交匯地，2012年夏季奧運會的主辦城市，有著很大的購買需求力。再加上英鎊又是一個相當穩(wěn)健的貨幣，英國政治穩(wěn)定，這些也是投資英國房地產(chǎn)的有利條件。

住宅市場回暖指日可待

英國的房地產(chǎn)市場需求一度很旺盛。截至2001年底，英國自己擁有房產(chǎn)的人已接近70%。由于鄉(xiāng)村地區(qū)農(nóng)場主的土地相對固定，祖輩定居，買賣的很少，英國的房地產(chǎn)市場主要集中在城市和城郊。繁榮了十余年的英國房地產(chǎn)行業(yè)，在次貸危機爆發(fā)后，信貸緊縮，貸款者難以承受高利率借款成本，同時英國主要貸款銀行不斷調(diào)高貸款利率，同時提高首付比率，加之通脹壓力顯現(xiàn)，房屋貸款者還款壓力增加，房價下跌成為必然趨勢。2008年初，英國一房產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站報告稱，一棟普通住宅2007年10月平均報價為24.16萬英鎊，但僅僅3個月過后，已降至23.04萬英鎊，跌幅近５％。報告稱，房價下降使英格蘭一些地區(qū)遭受重創(chuàng)，最嚴重的當屬東米德蘭茲，但倫敦和北部地區(qū)房價仍在上漲。

盡管如此，利好消息是，2009年過半之后，英國地產(chǎn)止跌的征兆已經(jīng)開始出現(xiàn)。英格蘭銀行近日公布數(shù)字顯示，５月英國新批抵押房貸約4.34萬份，環(huán)比略增0.5％，雖低于市場預期的4.6萬份，但該指標已連續(xù)走高４個月——這是英國房地產(chǎn)市場逐步回暖的積極跡象。為緩解信貸市場緊張局面，鼓勵銀行放貸，英格蘭銀行跟推出“量化寬松”貨幣政策。

另一積極信號是，英國房地產(chǎn)研究機構(gòu)HOMTRACK近期的月度調(diào)查報告說，６月英國房價比去年同期下降了8.7％，跌幅低于前一個月的9.6％。盡管英國房價下跌已連續(xù)３個月，但是跌幅越來越小，因為房屋供應不足和需求上升促使英國房價企穩(wěn)，過去６個月期間，房屋需求量增加了36%，但可供銷售的房屋數(shù)量僅上升6.4%——這其中釋放出的積極信號可被視為市場即將回暖的征兆之一。

政策鼓勵是刺激英國房地產(chǎn)需求的主要因素。自從撒切爾政府開始對經(jīng)濟實行大規(guī)模私有化的宏觀政策以來，英國原先由政府向低收入家庭提供的公房被納入私有化范疇，其后的歷屆政府都采取了鼓勵買房的政策。在這個過程中，任何租戶，無論是低收入家庭，還是外國人員，只要租住達到一定年限，都可向英國的半官方機構(gòu)——房屋管理委員會提出申請，經(jīng)審核符合條件后即可按比市場便宜40%到50%的價格購買，房子也就從公房變?yōu)樗椒俊＿@些政策優(yōu)惠，為英國房地產(chǎn)回暖提供了基礎(chǔ)，同時，也為準備在英國地產(chǎn)開始回暖時進行投資的外國人提供了較具誘惑力的條件。

倫敦豪宅價格不降反升

一方面是英國住宅價格開始慢慢回暖，另一方面，英國的豪宅價格不降反升。2008年第一季度英國平均民房價格下滑1.7%，全年預計下滑4%，但高級住宅房價卻不斷上揚。受到擁有大量現(xiàn)金的國際買家支持，英國高級豪宅前景依然強勁。今年一季度倫敦400萬英鎊均價的住宅增長1.7%，倫敦外圍增長2.2%。超過1000萬鎊的超級豪宅銷售較一年前勁升40%。這一切都決定了高級住所穩(wěn)定的升值前景。英國萊坊住宅研究部主管萊恩•貝利表示，超級豪宅的升勢將會持續(xù)強勁，預料價格可上升５％至10％。萊恩•貝利指出，雖然市場對豪宅暢銷的局面是否能一直維持下去存有疑問，但豪宅成交量仍然維持在低水平就是最好的證明。事實上，只須有少量富豪買家就足以支持豪宅的價格，而日趨國際化的買家一直支持著英國豪宅市場。根據(jù)英國著名物業(yè)公司公布的《2007年度財富報告》，在全球70個城市中，英國倫敦的豪宅價格最昂貴，擁有的豪宅也是全球最多，平均每平方米售價高達40萬元。

在英國的頂級住所市場上，來自俄羅斯的買家最為活躍，此外，哈薩克斯坦及中東等產(chǎn)油國及其他富有國家的富翁對英國豪宅的需求也很大。原因有多種，雖然次貸危機對這些國家經(jīng)濟的影響輕微，但也令富豪擔心經(jīng)濟動蕩帶來不利因素，于是選擇投入倫敦住宅市場，分散投資以增加安全感。另外，擁有天價豪宅的城市通常都是“避稅天堂”，倫敦也不例外，它有一個很大的特點：稅率低，資金流動自由，又屬于離岸金融中心，因此吸引了大量外國人前來投資房地產(chǎn)。最后，外國人到英國買房還有個好處：如果業(yè)主購買住房的價值超過200萬英鎊，就可以申請長期居留。
小貼士

投資英國房產(chǎn)具體收費標準及路徑
 
律師費：大約750英鎊左右，取決于不同律師事務所收費；房屋檢查費：100-250英鎊左右，取決于不同的住宅區(qū)政府；房屋評估費：由基本的300-400英鎊的買家評估, 到700-800英鎊的結(jié)構(gòu)評估不等. 建議對50年樓齡以上的做結(jié)構(gòu)評估；土地注冊費：150英鎊左右。印花稅：對房價為12.5萬以下不收取，12.5萬到25萬英鎊收取1 %，25萬到50萬英鎊收取3%，50萬英鎊或以上收取4 %；銀行貸款費：(通常只對只開放給英國本土工作人士) 如果直接能從銀行申請到貸款，通常是免費，但最高上限通常為工資年薪的3.5倍?！　?/P>

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